Procedure en rekenvoorbeelden nieuw erfpachtbeleid

Als een erfpachter niets doet, verandert er door de invoering van het nieuwe erfpachtbeleid op 1 april 2023 niets voor hem. Het nieuwe beleid heeft voor hem pas effect als hij in 2023 de erfpacht:

Als een erfpachter niets doet, verandert er door de invoering van het nieuwe erfpachtbeleid op 1 april 2023 niets voor hem. Het nieuwe beleid heeft voor hem pas effect als hij in 2023 de erfpacht:

1. wil omzetten in volle eigendom (verkoop bloot-eigendom)
2. wil omzetten in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht (heruitgifte).

Procedure en rekenmethode

• De erfpachter doet een verzoek om zijn erfpacht om te mogen zetten in volle eigendom (I) of in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht (II).
• Hij krijgt een factuur voor de behandelingskosten; deze zijn voor heel 2023 € 521,00 voor woningen en vanaf 1 april 2023 (nieuw beleid) € 1.200,00 voor niet-woningen.
• Na ontvangst van de behandelingskosten geeft de gemeente opdracht om de grondwaarde te taxeren.
• Met de getaxeerde grondwaarde wordt de berekening gedaan.
• Van de getaxeerde grondwaarde wordt de depreciatie afgetrokken. Dat is 1% per heel jaar dat de erfpacht tot het verzoek heeft geduurd, met een maximum van 40% (oud beleid) en vanaf 1 april 2023 30% (nieuw beleid).
• Het resultaat is de koopsom voor de bloot-eigendom (I) of de grondwaarde waarop de canon voor de nieuwe eeuwigdurende erfpacht wordt gebaseerd (II).
• Van de grondwaarde na depreciatie wordt met de canonrente de aanvangscanon voor de nieuwe eeuwigdurende erfpacht berekend (II). De canonrente was in 2022 (oud beleid) gelijk aan de rekenrente van de gemeente: 1,5% en wordt vanaf 1 april 2023 (nieuw beleid) bepaald op de rekenrente + een opslag van 1,5%. Dit komt voor de rest van 2023 neer op 2,5%. Per 1 januari 2024 wordt een nieuwe canonrente vastgesteld.
• De nieuwe canon kan nooit lager zijn dan de laatste canon van de oorspronkelijke erfpacht en wordt voortaan elk jaar geïndexeerd.
• Als de canon van een erfpacht is afgekocht en de huidige erfpachter doet het verzoek, krijgt hij het teveel betaalde deel van de afkoopsom van de gemeente terug. Dat geldt niet als de koper van een object op erfpachtgrond het verzoek doet. Hoe werkt dat terugkrijgen van de teveel betaalde afkoopsom? Een voorbeeld: de canon van de huidige erfpacht is bij de uitgifte voor € 30.000,00 afgekocht en de huidige erfpachter verzoekt na 40 jaar om de erfpacht om te zetten in volle eigendom of een heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. De canon is voor 50 jaar afgekocht en de verzoeker heeft dus voor 50 jaar betaald. Bij omzetting is daar maar 40 jaar van benut. Hij heeft dus voor 10 jaar teveel betaald. Hij krijgt dan 10/50e deel van de afkoopsom (€ 6.000,00) terug van de gemeente.
• De gemeente doet de verzoeker een aanbieding voor een verkoop bloot-eigendom dan wel een heruitgifte en vraagt de verzoeker aan te geven waar zijn voorkeur naar uitgaat.
• Voor die voorkeur wordt een overeenkomst opgesteld, die in tweevoud ter ondertekening aan de verzoeker wordt gestuurd.
• Na ontvangst van de getekende overeenkomsten worden deze door de gemeente ondertekend en wordt een besluit namens burgemeester en wethouders genomen tot verkoop bloot-eigendom dan wel heruitgifte.
• De verzoeker ontvangt één volledig ondertekend exemplaar en de gemeente stuurt de benodigde stukken naar de notaris die door de verzoeker is aangewezen.
• De notaris maakt een akte, die na ondertekening wordt ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster.

Uitwerking

Hieronder wordt voor 3 situaties uitgewerkt welke financiële effecten de invoering van het nieuwe beleid heeft: voor eengezinswoningen, voor appartementen en voor bedrijfsgebouwen.

Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de erfpacht niet is afgekochte erfpacht. Bij afgekochte erfpacht betaalt de verzoeker de in de overzichten vermelde bedragen, maar ontvangt hij ook de in de laatste bullit van de procedure omschreven terugbetaling van het teveel betaalde deel van de afkoopsom.

Alle rekenvoorbeelden zijn fictief en geven een richting waaraan een erfpachter moet denken als hij een aanvraag wil indienen. Er kunnen dus geen rechten aan worden ontleend.

Tenslotte is het zo dat alleen een overeenkomst met de gemeente over wat te doen met de erfpacht niet voldoende is. De verkoop bloot-eigendom of de heruitgifte moet nog worden vastgelegd in een notariële akte. De kosten daarvan zijn voor rekening van de verzoeker.

Eengezinswoning

Hoe lees ik dit overzicht?

Eengezinswoning 1975
Ik ben erfpachter van een eengezinswoning uit 1975 op een perceel grond van 125 m². Daarvoor betaal ik nu een canon van € 250,00 per jaar aan de gemeente. Ik wil iets met de erfpacht doen en vraag aan de gemeente voor 1 april 2023 een aanbieding. Ik weet nog niet exact in welke vorm ik de erfpacht wil omzetten.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn aanvraag en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 55.000,00. Omdat ik voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het oude erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van de grond wil worden, kost mij dat € 33.000,00. Mijn erfpacht loopt sinds 1975, ofwel 48 jaar. Van de getaxeerde grondwaarde wordt dan niet 48% afgetrokken, maar de maximale aftrek van 40%. Als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 33.000,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn perceel € 495,00, namelijk 1,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is wel meer dan ik nu betaal (bijna het dubbele).

Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht door tot de einddatum in 2025. Dat is best wel kort nog. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Mijn erfpacht loopt dan door tot de einddatum in 2025. Juist omdat de termijn zo kort is, krijg ik in mei 2023 een brief van de gemeente met daarbij een concrete aanbieding voor mijn perceel. Die brief met aanbieding is ook aan alle andere erfpachters met een in de periode 2025 tot en met 2028 aflopende erfpacht gedaan.

De getaxeerde grondwaarde is voor mijn perceel € 55.000,00. Ondanks dat ik niet voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij deze aanbieding wel volgens het oude erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van de grond wil worden, kost mij dat dus € 33.000,00. Als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 33.000,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn perceel € 495,00, namelijk 1,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is wel meer dan ik nu betaal (bijna het dubbele).

Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Als ik gebruik maak van de aanbieding, moet ik wel de behandelingskosten van € 521,00 aan de gemeente betalen.

Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht door tot de einddatum in 2025. Dat is best wel kort nog.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Ik ga ook niet in op de aanbieding die ik in mei 2023 van de gemeente heb gekregen. Mijn erfpacht loopt dan door tot de einddatum in 2025. In de loop van 2024 (één jaar voor de einddatum van mijn erfpacht) wordt ik door de gemeente benaderd. Er moeten afspraken worden gemaakt over hoe ik na de einddatum gebruik kan blijven maken van mijn grond en woning.

De gemeente heeft de grondwaarde laten taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 55.000,00. Omdat ik niet voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd en geen gebruik heb gemaakt van de aanbieding van de gemeente in mei 2023, doet de gemeente mij een aanbieding voor een voortzetting van het gebruik van de grond en de woning volgens het nieuwe erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van de grond wil worden, kost mij dat € 38.500,00. De maximale aftrek van de getaxeerde grondwaarde is in het nieuwe beleid bepaald op 30%. Als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 38.500,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn perceel € 963,00, namelijk 2,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is veel meer dan ik nu betaal (bijna het vierdubbele) en ook veel meer dan als ik vóór 1 april 2023 een aanbieding had gevraagd of de aanbieding van de gemeente in mei 2023 had geaccepteerd.
Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Omdat de erfpacht in 2025 echt eindigt, is aanbieding in dit geval niet vrijblijvend. Ik kan er dus niet voor kiezen om niets te doen. Ik hoef in deze situatie, waarin de erfpacht echt afloopt, geen behandelingskosten te betalen.

Mijn buurman heeft een groter huis op een veel groter perceel grond, 300 m², dat eveneens in 1975 in erfpacht is uitgegeven. De canon die hij nu betaalt is ook hoger (€ 600,00 per jaar).

Hij zit met dezelfde overwegingen als ik. De gevolgen voor zijn erfpacht zijn ook in het overzicht te zien.

Eengezinswoning (1995)
Ik ben erfpachter van een eengezinswoning uit 1995 op een perceel grond van 125 m². Daarvoor betaal ik nu een canon van € 500,00 per jaar aan de gemeente. Ik wil iets met de erfpacht doen en vraag aan de gemeente voor 1 april 2023 een aanbieding. Ik weet nog niet exact in welke vorm ik de erfpacht wil omzetten.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn aanvraag en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 55.000,00. Omdat ik voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het oude erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van de grond wil worden, kost mij dat € 39.600,00. Dat is de getaxeerde grondwaarde met een aftrek van 28%. Zo lang loopt mijn erfpacht immers sinds 1995. Als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 39.600,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn perceel € 594,00, namelijk 1,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is wel meer dan ik nu betaal.

Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht gewoon door tot de einddatum in 2045. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Mijn erfpacht loopt dan gewoon door. Eind 2023 wil ik mijn huis gaan verbouwen. Daar heb ik geld voor nodig. Ik ga naar de bank om mijn hypotheek te verhogen. Misschien is het handig om op dat moment toch iets met de erfpacht gaan doen. Ik vraag op dat moment aan de gemeente om een aanbieding.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn verzoek en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 55.000,00. Omdat ik na 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het nieuwe erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van de grond wil worden, kost mij dat € 39.600,00. Dat is de getaxeerde grondwaarde met een aftrek van 28%. Zo lang loopt mijn erfpacht immers sinds 1995. Als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 39.600,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn perceel € 990,00, namelijk 2,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is veel meer dan ik nu betaal (bijna het dubbele) en ook veel meer dan als ik vóór 1 april 2023 een aanbieding had gevraagd.

Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht gewoon door tot de einddatum in 2045. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Mijn buurman heeft een groter huis op een veel groter perceel grond, 300 m², dat eveneens in 1995 in erfpacht is uitgegeven. De canon die hij nu betaalt is ook hoger (€ 1.100,00).

Hij zit met dezelfde overwegingen als ik. De gevolgen voor zijn erfpacht zijn ook in het overzicht te zien.

Appartement

Hoe lees ik dit overzicht?

Appartement 1975
Ik ben erfpachter van een appartementsrecht uit 1975 met een woonoppervlak van 90 m². Daarvoor betaal ik nu een canon van € 100,00 per jaar aan de gemeente. Ik wil iets met de erfpacht doen en vraag aan de gemeente voor 1 april 2023 een aanbieding.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn aanvraag en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 30.000,00. Omdat ik voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het oude erfpachtbeleid.

De gemeente heeft ook aangegeven dat het in een appartementencomplex niet mogelijk is om de huidige erfpacht om te zetten in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht. Dat komt doordat het oorspronkelijke erfpachtrecht van de grond onder het complex is gesplitst in appartementsrechten. Daar is als het ware een kooi omheen gezet. Die kooi kan niet aangepast worden, dus is de looptijd van de erfpacht niet te wijzigen in eeuwigdurend.

Ik kan wel eigenaar van mijn appartementsrecht worden. Dat kost mij dan € 18.000,00. Mijn erfpacht loopt sinds 1975, ofwel 48 jaar. Van de getaxeerde grondwaarde wordt dan niet 48% afgetrokken, maar de maximale aftrek van 40%.

Ik kan nu een afweging maken of dat in mijn situatie past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht door tot de einddatum in 2025. Dat is best wel kort nog. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Mijn erfpacht loopt dan door tot de einddatum in 2025. Juist omdat de termijn zo kort is, krijg ik in mei 2023 een brief van de gemeente met daarbij een concrete aanbieding voor mijn appartementsrecht. Die brief met aanbieding is ook aan alle andere erfpachters met een in de periode 2025 tot en met 2028 aflopende erfpacht gedaan.

De getaxeerde grondwaarde is voor mijn perceel € 30.000,00. Ondanks dat ik niet voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij deze aanbieding wel volgens het oude erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van het appartementsrecht wil worden, kost mij dat dus € 18.000,00. Ik kan nu een afweging maken of dat in mijn situatie past. Als ik gebruik maak van de aanbieding, moet ik wel de behandelingskosten van € 521,00 aan de gemeente betalen.

Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht door tot de einddatum in 2025. Dat is best wel kort nog.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Ik ga ook niet in op de aanbieding die ik in mei 2023 van de gemeente heb gekregen. Mijn erfpacht loopt dan door tot de einddatum in 2025. In de loop van 2024 (één jaar voor de einddatum van mijn erfpacht) wordt ik door de gemeente benaderd. Er moeten afspraken worden gemaakt over hoe ik na de einddatum gebruik kan blijven maken van mijn appartementsrecht.

De gemeente heeft de grondwaarde laten taxeren. Die grondwaarde is voor mijn appartement € 30.000,00. Omdat ik niet voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd en geen gebruik heb gemaakt van de aanbieding van de gemeente in mei 2023, doet de gemeente mij een aanbieding voor een voortzetting van het gebruik van het appartementsrecht volgens het nieuwe erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van mijn appartementsrecht wil worden, kost mij dat € 21.000,00. De maximale aftrek van de getaxeerde grondwaarde is in het nieuwe beleid bepaald op 30%.

Omdat op de einddatum het oorspronkelijke erfpachtrecht eindigt en vervalt, is het op dit moment wel mogelijk om het appartementsrecht in eeuwigdurende erfpacht uit te geven. Die situatie komt vrij weinig voor en is dus niet in het overzicht opgenomen. Maar als ik een nieuwe eeuwigdurende erfpacht wil hebben, dan is de € 21.000,00 de grondwaarde voor het berekenen van de eerste canon van de nieuwe erfpacht (aanvangscanon). Dat is voor mijn appartementsrecht € 525,00, namelijk 2,5% van de grondwaarde. Deze nieuwe canon wordt wel ieder jaar geïndexeerd. Dit is veel meer dan ik nu betaal (meer dan het vijfdubbele).

Ik kan nu een afweging maken wat voor mijn situatie het beste past. Omdat de erfpacht in 2025 echt eindigt, is aanbieding in dit geval niet vrijblijvend. Ik kan er dus niet voor kiezen om niets te doen. Ik hoef in deze situatie, waarin de erfpacht echt afloopt, geen behandelingskosten te betalen.

Mijn buurman heeft een groter appartementsrecht met 140 m² woonoppervlak, dat eveneens in 1975 in erfpacht is uitgegeven. De canon die hij nu betaalt is ook hoger (€ 200,00 per jaar).

Hij zit met dezelfde overwegingen als ik. De gevolgen voor zijn erfpacht zijn ook in het overzicht te zien.

Appartement (1995)
Ik ben erfpachter van een appartementsrecht uit 1995 met een woonoppervlak van 90 m². Daarvoor betaal ik nu een canon van € 250,00 per jaar aan de gemeente. Ik wil iets met de erfpacht doen en vraag aan de gemeente voor 1 april 2023 een aanbieding.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn aanvraag en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 30.000,00. Omdat ik voor 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het oude erfpachtbeleid.

De gemeente heeft ook aangegeven dat het in een appartementencomplex niet mogelijk is om de huidige erfpacht om te zetten in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht. Dat komt doordat het oorspronkelijke erfpachtrecht van de grond onder het complex is gesplitst in appartementsrechten. Daar is als het ware een kooi omheen gezet. Die kooi kan niet aangepast worden, dus is de looptijd van de erfpacht niet te wijzigen in eeuwigdurend.

Ik kan wel eigenaar van mijn appartementsrecht worden. Dat kost mij dan € 21.600,00. Dat is de getaxeerde grondwaarde met een aftrek van 28%. Mijn erfpacht loopt immers 28 jaar sinds 1995.

Ik kan nu een afweging maken of dat in mijn situatie past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht gewoon door tot de einddatum in 2045. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Op basis van alle informatie kies ik ervoor om voor 1 april 2023 geen aanbieding te vragen. Mijn erfpacht loopt dan gewoon door. Eind 2023 wil ik mijn appartement gaan verbouwen. Daar heb ik geld voor nodig. Ik ga naar de bank om mijn hypotheek te verhogen. Misschien is het handig om op dat moment toch iets met de erfpacht gaan doen. Ik vraag op dat moment aan de gemeente om een aanbieding.

De gemeente stuurt mij een bevestiging van mijn verzoek en een factuur voor de behandelingskosten van € 521,00. Ik betaal die behandelingskosten. De gemeente laat de grondwaarde taxeren. Die grondwaarde is voor mijn perceel € 30.000,00. Omdat ik na 1 april 2023 om een aanbieding heb gevraagd, doet de gemeente mij een aanbieding volgens het nieuwe erfpachtbeleid.

Als ik eigenaar van mijn appartementsrecht wil worden, kost mij dat € 21.600,00. Dat is de getaxeerde grondwaarde met een aftrek van 28%. Zo lang loopt mijn erfpacht immers sinds 1995. 

Ik kan nu een afweging maken of dat in mijn situatie past. Omdat de aanbieding vrijblijvend is, kan ik er ook voor kiezen om niets te doen. Dan loopt mijn erfpacht gewoon door tot de einddatum in 2045. De betaalde behandelingskosten krijg ik dan niet terug.

Bij het einde van de erfpacht in 2045 wordt het voor mij wel mogelijk om mijn appartementsrecht in eeuwigdurende erfpacht te verkrijgen. Dat moment ligt echter zo ver weg, dat daar nu nog geen berekening voor is te maken.

Mijn buurman heeft een groter appartementsrecht met een woonoppervlak van 140 m², dat eveneens in 1995 in erfpacht is uitgegeven. De canon die hij nu betaalt is ook hoger (€ 400,00).

Hij zit met dezelfde overwegingen als ik. De gevolgen voor zijn erfpacht zijn ook in het overzicht te zien.

Bedrijfsgebouw

De effecten zoals die bij de eengezinswoning zijn toegelicht, zijn ook van toepassing voor bedrijfsgebouwen op erfpachtgrond.